歯科院長のための「失敗しないマイホーム購入」のベストタイミングとは

(株）ビジブルのCEOの山上真司です。

私は住宅・保険の営業経験を活かし、現在は資産運用・保険・マイホーム購入のアドバイザーとして活動しております。

年間150件の新規相談、50回ほど開催しているセミナーでは、金融業界の裏話や営業マンの本音などをお伝えしてきました。

これまで中立的な立場からお客様の問題を解決してきた中で、多くの歯科院長・歯科医師の先生方からご相談もお受けしてきました。

しかし、他の相談と比べても特に「もったいない」と感じることも多くありました。

今回はその中のひとつ「歯科院長のマイホーム購入」について解説します。

院長が自己破産のケースも…。マイホーム購入で失敗するのはなぜ？

マイホーム購入の際、何から始めてよいのか分からない歯科院長

マイホーム購入を検討している歯科院長からは、以下のような相談が目立ちます。

• 開業場所が決まらないと、マイホームを購入する場所も決められない。
• 「法人名義で住宅購入し、社宅にした方が良い」と聞くが、いつ法人化するか分からない。
• キャリアプランが変わっていく中で、予算の目安が分からない。
• 頭金を多めに入れたいが、ライフプランとしてどうか。
• 繰り上げ返済をすべきか悩んでいる。

上記のように「マイホーム購入」のイメージはあるものの、具体的には何から始めて良いか分からないという相談が多いといえます。

また、マイホーム購入は楽しいライフイベントというイメージがありますが、現実はそうとも限りません。

住宅支援機構の「リスク管理債権の割合」というデータがあります。

リスク債権とは、一言で言えば「銀行が貸し出し中の債権のうち、予定通り回収ができなくなったもの」です。

令和2年度は、貸し出したうち3.91%の返済が滞っていました。

その内訳は「既に破綻、あるいは遅延が発生している債権」「返済が厳しくなり当初の返済条件を途中で変更した債権」です。

これを見て分かります通り、実は、50組に1組が住宅ローンで自己破産をしています。

住宅支援機構の「リスク管理債権の割合」では、自己破産の原因の第3位が「住宅ローン」です。

自己破産をしていなくてもローンが厳しく、物件を手放している人を含めると25組に1組の割合となります。

ではなぜ、マイホームの購入で失敗してしまうのでしょうか。

マイホーム購入に失敗する２つの理由

理由1　間違った購入ステップ
マイホーム購入で失敗してしまう理由に「間違った購入までのステップ」があります。

実は、多くの方がステップの一歩目から間違えているのです。

マイホーム購入を検討する際、ほとんどの方は、まず最初に住宅展示場や不動産会社へ足を運びます。

そこで気に入ったハウスメーカーや土地・物件を見つけたあと、「8,000万円なら大丈夫かな？」「1億円の大台に乗っちゃったけど、いけるかな…」と資金計画の心配をします。

そして、不動産会社やホームメーカーが紹介するファイナンシャルプランナーに相談するのです。

残念なことに、ここから「負のスパイラル」は加速します。

紹介されたファイナンシャルプランナーの9割は不動産会社の味方だからです。

私自身、元ハウスメーカーの営業をしていましたが、ハウスメーカーと提携しているファイナンシャルプランナーは「相談者が提携ハウスメーカーで契約すること」がゴールであり、「その予算で問題ないですよ」と背中を押すだけの役割でした。

その結果、幸せになろうと思ってマイホーム購入したものの、一定割合の方が不幸になっているという矛盾が起こっているのです。

私が住宅業界から金融業界に転職したのは、「売り手本位の住宅業界を変えたい」「最適で幸せなマイホーム購入をサポートしたい」という想いがあったからです。

そのため、「まず住宅展示場にいく」「まず物件を見に行く」というステップは、最適ではないマイホーム購入をしてしまうリスクが高まります。

理由2　甘い資金計画
さらに、「資金計画の甘さ」も大きな失敗要因です。

例えば借入額については、ほとんどの方が年収や現状の家賃から逆算して考えます。

「年収の5～6倍、最大で8倍」などインターネット上に掲載されている情報を基準にしている方が目立ちます。

「今の家賃が20万円だから、だいたい6,000万円くらいかな？」と計算される方もいます。

「今の年収」「今の家賃」、どちらも「今」しか見ていないことになります。

多くの方が30～35年かけてローン返済していくにも関わらず、将来の収支の変化を考えないのはなぜでしょうか。

また、多くの方が住宅営業マンを「住宅に関するお金のプロ」だと思っているのも問題です。

恥ずかしながら私自身、住宅営業マン時代に金融知識は一切ありませんでした。

いま非常に反省していますが、サラリーマン営業マンである以上「いかに数字を上げるか」がゴールでした。

ですので、

「頭金は多いほうがよいのでしょうか？」
「私達、このくらいの予算で大丈夫でしょうか？」

と資金計画の質問を多く受けましたが、皆さまのご想像通り、売り手本位の回答ばかりしていました。

でも一番問題なのは、営業マンは「悪気があってやっている訳ではない」という点です。

営業マンは自社商品が一番好きで、自社商品を買ってもらうことがお客様の幸せに繋がると信じてるんです。

だからこそ、お客様が最適な答えにたどり着くことを複雑にさせてしまっているのです。

失敗のないマイホーム購入のポイント

いつ買うべきか？

マイホーム購入については、「いつが買い時？」「いつがお得？」とよく質問されます。

税金優遇などポイントは色々ありますが、最終的にはご自身が「買いたいと思った時がベスト」と答えています。

例えば、仮に金融商品でリスクが変わらず「年1%の金利」と「年3%の金利」の商品があったとしたら、間違いなく後者で運用した方がお得です。

しかしマイホームは「あなたのライフプランだと戸建てがお勧めです」と言っても「私はどうしてもマンションに住みたい」という方がいるように、感情も優先される商品です。

したがって「購入したい」という感情を越えるような買い時というのはありませんので、結局「買いたい時がベスト」だと考えています。

物件よりも資金計画を優先して検討する

マイホーム購入で失敗しないためには、資金計画を最初に行う必要があります。

まず資金計画、次にライフプランを立て、最後に物件や建築会社を選ぶ。

これが正しい順番です。お金を後回しにして物件を最初に決めてしまうと、先に述べたような不幸に陥る可能性があります。

1)ライフプランの明確化
将来、何年後にいくらお金が必要かライフプランを立てておくことも重要です。

「子どもの歯学部の学費に3,000万円かかりそうだが、住宅購入にこれだけのお金をかけてよいのか」などを夫婦や家族で考えます。

2)資産運用・家計の最適化
1)によって、今からどんな方法でいくらお金を積み立てるべきか資産運用が明確になります。

また家計のムダも分かってきます。それらを最適化することで住宅予算に回せるお金も大きく変わってきます。

3)マイホーム購入の優先順位を考える
どんなことにお金を使う人生が幸せか、マイホームの優先順位はどの程度なのか。

それによって最適なマイホームの資金計画が決まってきます。

ライフプランを立てる際に押さえておくべきこと

ライフプランを立てるときには、将来のリスクも考慮しなくてはなりません。

住宅ローンは基本的に35年で組む方が多いのですが、その35年間ずっとリスクがなく「青信号」とは限らないからです。

黄色や赤信号に変わったときにも対応できるプランが大切です。

考えるべきリスクはいくつかあります。まずは建物の寿命です。

もちろん購入される物件によって異なりますが、木造建物の平均寿命は26〜27年と言われています。

「この住宅ローンを払ったら終わり」ではなく、30年後の建て替えを視野に入れて購入しないといけません。

また、ご両親の介護費用が必要という方もいるでしょう。

さらに国が年1〜2％の物価上昇を目論んでいる現状を踏まえ、インフレも考慮しなくてはいけません。

住宅のメンテナンス費用、マンションの共益費、修繕積立金なども忘れずに考慮してください。

まとめ

以前、某ハウスメーカーの方から「お客様のお金の相談に乗って欲しい」と言われたことがあります。

そのお客様の「この予算で家を買いたい」という理想に基づいたシミュレーションをしたところ、100歳まで生きたとしたらマイナス1億円という数字が出てしまいました。

しかし、事前にシミュレーションしたからこそ、将来の不幸を回避することができたのです。

しっかりプランを考えているつもりでも、間違った考え方をしてしまっているケースは多々あります。

家を買って不幸になりたいという人は一人もいません。

だからこそ、マイホームの購入は「正しいステップ」で進めることが大切です。

資金計画やライフプランなど、詳しく知りたい方は当方までお気軽にご相談ください。

次回は知らないと損をする「不動産業界の裏事情」についてお伝えします。

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